消費(fèi)者“撿漏”法拍房，結(jié)果兩萬元打水漂！記者調(diào)查……

法拍房是指被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋。這類房屋因在交易過程中容易引起糾紛或存在騰退困難等情況，往往在成交價(jià)格上會(huì)略低于同戶型二手房。

近日，有多位消費(fèi)者反映，他們委托中介公司參與法拍房競拍，本以為能夠撿漏，卻發(fā)現(xiàn)不僅沒能低價(jià)成交，反而還被中介收取了上萬元的所謂“調(diào)查費(fèi)”。一些中介利用“低價(jià)、優(yōu)質(zhì)、稀缺”等話術(shù)，給消費(fèi)者制造購買緊迫感，如果拍賣沒有成功，中介前期收取的費(fèi)用也難以退還。“法拍房中介”由誰來約束？此類問題該如何避免？

01

房子還未拍到就已交2萬元

合同明確：不予退還

短視頻賬號(hào)“南充一拍即誠商務(wù)信息咨詢有限公司”的頁面上，更新了多套法拍房信息，其中不乏有客戶以低于市場(chǎng)價(jià)20%到30%的價(jià)格競拍成功的內(nèi)容。

2023年末，四川南充的李先生（化名）正是刷到了這家公司的短視頻，動(dòng)了購買一套法拍房的念頭：“視頻強(qiáng)調(diào)他們是專業(yè)做法拍房的，而且做了很久了。只需要加兩次錢，最多每次不超過1萬塊，保證拍成功，撿漏十幾萬?；蛘哌@個(gè)房子本來值50萬，可能30萬就拍到了。”

“低價(jià)稀缺、志在必得、省心省力”的話術(shù)，讓李先生動(dòng)了心。中介反復(fù)強(qiáng)調(diào)拍賣前，需要先交兩萬塊錢。

李先生說：“看了房子我們覺得挺滿意，中介就讓交錢，并承諾包拍成功。但是合同上只寫了包過戶、包入住、包騰房。如果拍成功，沒有成功入住，以房價(jià)的1.2倍回購。合同上還寫了個(gè)‘調(diào)查服務(wù)費(fèi)’，先交錢再給我們簽合同，拍成功了，再交傭金1萬塊，然后就可以來拿房產(chǎn)證、拿鑰匙。”

李先生提供的合同顯示，法拍房中介需要在拍賣前提供一份關(guān)于房屋的《調(diào)查報(bào)告》，并提供輔助競拍的服務(wù)。但看到調(diào)查報(bào)告后，李先生意識(shí)到，法拍房中介似乎沒那么靠譜。

據(jù)了解，這份《調(diào)查報(bào)告》第一部分是物業(yè)信息及配套，還有房屋的使用狀況等，信息與法院公開的法拍房信息相差不大。中介還稱有一個(gè)“輔助拍”，就是用自己的手機(jī)在淘寶上拍。

最終，中介口中30萬出頭就可以拿下的房子，被加價(jià)到了39萬，李先生放棄競拍。他算了一筆賬，按最終成交價(jià)再加上各種費(fèi)用，這套法拍房不低于同戶型的二手房價(jià)格。房子沒拍到，之前交的兩萬元“調(diào)查費(fèi)”也打了水漂。

在李先生給記者提供的雙方合同中，有這樣的約定：“合同期限內(nèi)，擬競拍標(biāo)的《盡職調(diào)查報(bào)告》向甲方出具后，視為乙方競拍前期競買輔助服務(wù)履行完畢，前期拍賣標(biāo)的‘調(diào)查費(fèi)’不予退還”。

李先生拍完的當(dāng)天下午就去派出所報(bào)案，派出所表示，類似這樣的報(bào)案也有很多，這屬于合同糾紛，要走法律途徑要回來。李先生說：“法院告訴我要先調(diào)解，調(diào)解不了再起訴。我去找中介，他們告訴我，‘就是打官司也打不贏我們，因?yàn)槭悄阕约汉灹撕贤?rsquo;。”

02

假中介套路深

偽裝成“客戶”找正規(guī)中介看房欺騙消費(fèi)者

記者通過網(wǎng)絡(luò)查詢發(fā)現(xiàn)，有類似經(jīng)歷的消費(fèi)者不在少數(shù)。陸女士的父母前兩年也因?yàn)橄嘈欧ㄅ姆恐薪?，損失了兩萬元“調(diào)查費(fèi)”。

陸女士：“當(dāng)時(shí)，我父母是在老家，在網(wǎng)上看的房子，然后中介就直接打電話聯(lián)系他們，說得天花亂墜。結(jié)果發(fā)現(xiàn)價(jià)格已經(jīng)超過預(yù)算，后面就沒有拍，交了2萬塊錢的‘調(diào)查費(fèi)’，也是相當(dāng)于沒有了。”

一些消費(fèi)者還將“法拍房中介”的預(yù)約看房、誘導(dǎo)話術(shù)及簽訂合同的套路總結(jié)出來，提醒更多人。

2023年7月，吳先生在朋友圈看到有中介發(fā)了有關(guān)法拍房的信息，他支付了六萬元“調(diào)查費(fèi)”。實(shí)際上，從看房開始，就暴露出了漏洞。

吳先生說：“他請(qǐng)我看的，并不是拍賣的那間房，是跟他同戶型同小區(qū)的其他房。這家所謂的中介偽裝成客戶，打電話給附近的鏈家，請(qǐng)鏈家的業(yè)務(wù)員找類似的房子帶我去看。看完之后回來說，只要簽給他們公司，就能用底價(jià)拿到房子。等交完費(fèi)簽了合同，他就叫讓我去報(bào)名，在阿里司法拍賣拍，這已經(jīng)擺明告訴我已經(jīng)被騙了。”

吳先生說，他所在的維權(quán)群里有30多位消費(fèi)者，盡管大家是與不同中介簽訂的合同，但梳理發(fā)現(xiàn)，這些“法拍房中介”前期向客戶推銷時(shí)有固定的話術(shù)。

“先說現(xiàn)在很多房子在拍賣；依據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，在這一帶，這種類型的房子二十幾萬就能拿下來了；然后他就告訴你，基本上價(jià)格不會(huì)有什么變化的，你只要跟我們簽約，我們就能幫你服務(wù)、幫你拿到。”

交了錢，消費(fèi)者自己在網(wǎng)上競拍，拍成功了還需另給中介一筆傭金；沒有拿到房，中介也可以賺一筆“調(diào)查費(fèi)”。吳先生說，這是他“買”到的教訓(xùn)，“合同里面最后一頁甚至在合同的其他頁都會(huì)有一個(gè)小提示‘銷售人員私下承諾無效，一律以本合同為主’。他的合同幾乎都是約定仲裁，你就算起訴到法院，法院也會(huì)退回來，有的還約定廣西北海仲裁庭，讓你幾乎都不會(huì)去告他。我們?nèi)豪镆灿行U多人去仲裁的，仲裁幾乎都是輸了。”

記者梳理法拍房銷售的相關(guān)規(guī)定發(fā)現(xiàn)，除特殊情況，人民法院以拍賣方式處置財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)采取網(wǎng)絡(luò)司法拍賣方式，符合國家規(guī)定購房條件的競買人，就可以在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)參加拍賣。也就說，“法拍房中介”在競拍成功前的作用微乎其微。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，法拍房作為一種進(jìn)入司法拍賣過程的特殊二手房源，消費(fèi)者對(duì)其買賣過程不夠了解，使得部分不良中介以“低價(jià)成交”誘導(dǎo)，損失了“調(diào)查費(fèi)”。

中國法學(xué)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法研究會(huì)副秘書長陳音江表示，即使合同上約定了調(diào)查費(fèi)不退，服務(wù)過程中，對(duì)方有沒有把信息及風(fēng)險(xiǎn)真實(shí)全面地告知消費(fèi)者，仍是維權(quán)的關(guān)鍵。

李先生正在等待法院調(diào)解的結(jié)果。吳先生也正在準(zhǔn)備證據(jù)材料，打算將中介公司訴至法院。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著法拍房市場(chǎng)的活躍，應(yīng)進(jìn)一步完善對(duì)其交易過程的監(jiān)管。

“司法拍賣房，其實(shí)很少被納入二手房領(lǐng)域，司法拍賣房到底誰來管？是法院還是房地產(chǎn)中介行業(yè)的一些部門來管？是不清晰的。包括此次案例中提到了‘調(diào)查費(fèi)’，在傳統(tǒng)房屋交易里面是沒有這項(xiàng)費(fèi)用的，一些中介公司自己創(chuàng)造出來這樣一種費(fèi)用，應(yīng)該怎么看待？規(guī)范也不多。所以，接下來還是要把它納入一個(gè)體系里，讓整個(gè)法拍房的交易在公開透明規(guī)范的環(huán)境下操作。”嚴(yán)躍進(jìn)說。